Amtsgericht Schleiden, Teilanerkenntnis- und Schlussurteil vom 02.08.2019, 2 C 41/19
Rückerstattung von Nebenkostenvorauszahlungen nach beendetem Mietverhältnis, keine Umlagefähigkeit von Hausverwaltungskosten
Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 22.12.2012 miteinander vertraglich verbunden - der Kläger als Mieter und der Beklagte als Vermieter einer Wohnung. Vereinbart war die Zahlung eines Mietzinses in Höhe von 300,00 €, bestehend aus 230,00 € Kaltmiete sowie 70,00 € an Betriebskostenvorauszahlungen. Überdies wurde bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 460,00 € durch den Mieter geleistet.
Mit Schreiben vom 27.09.2017 erklärte der Mieter die Kündigung des Mietvertrages zum 01.01.2018 und wies auf die Rückzahlung der Kaution hin. Mit weiterem Schreiben forderte der Mieter den Vermieter auf, zur Nebenkostenabrechnung 2015 und insbesondere zu den dort in Höhe von 240,00 € in Ansatz gebrachten Hausverwaltungskosten Stellung zu nehmen.
Zum Ende des Jahres 2017 fand die Übergabe der Wohnung statt. In der Folge versuchte der Mieter mehrfach, den Vermieter dazu zu bewegen, die ausstehende Nebenkostenabrechnung 2017 zu erstellen sowie die Kaution zurückzuzahlen.
Mit Schreiben vom 04.02.2019 wurde der Vermieter schließlich aufgefordert, dem Mieter insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.780,00 € zu erstatten, der sich wie folgt bezifferte: Kaution in Höhe von 460,00 €, Hausverwaltungskosten für das Jahr 2015 in Höhe von 240,00 €, Hausverwaltungskosten für das Jahr 2016 in Höhe von 240,00 € und Nebenkostenvorschuss für das Jahr 2017 in Höhe von 840,00 €.
Der Vermieter leistete keine Zahlung, weshalb der Mieter seine Forderung gerichtlich geltend machte.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung erkannte der Vermieter die Klageforderung teilweise an, soweit es um die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 460,00 € ging. Im übrigen beantragte der Vermieter Klageabweisung.
Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters insgesamt statt.
Das Amtsgericht stellte zunächst fest, das der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der für das Jahr 2017 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 840,00 € (12 x 70,00 €) habe. Zur Begründung führte das Amtsgericht aus:
Rechne der Vermieter nicht innerhalb der gem. § 556 Abs. 3 BGB gesetzten Jahresfrist über die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ab, könne der Mieter, dessen Mietverhältnis beendet sei, die von ihm geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, solange der Vermieter nicht durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachweise, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht seien. Der Mieter sei insbesondere nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen (unter Hinweis auf BGH, NJW 2005, 1499).
Dies sei vorliegend der Fall. Der beklagte Vermieter habe keine Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2017 vorgelegt. Der Rückforderungsanspruch des klagenden Mieters sei mit erfolglosem Ablauf der Abrechnungsfrist, konkret mit Ablauf des Jahres 2018, auch fällig geworden.
Der beklagte Vermieter habe zudem nicht hinreichend substantiiert dargelegt, aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen an der Erstellung der Abrechnung gehindert gewesen zu sein.
Weiterhin stellte das Amtsgericht fest, dass der klagende Mieter auch einen Anspruch auf Erstattung des auf die Position Hausverwaltungskosten gezahlten Betrages in Höhe von 240,00 € jeweils für die Nebenkostenabrechnungen 2015 und 2016 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB habe.
Denn diese Kosten seien von dem beklagten Vermieter zu Unrecht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf den klagenden Mieter umgelegt worden. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung seien die Kosten der Hausverwaltung grundsätzlich nicht auf den Mieter umlagefähig. Die auf diese Position geleisteten Zahlungen seien dementsprechend ohne Rechtsgrund erfolgt und seien somit vom beklagten Vermieter zurückzuerstatten.
Das Urteil des Amtsgerichts wurde rechtskräftig.